Les sociétés de gestion annoncent enfin le rendement de l’année 2018. L’ASPM estime que le Taux de Distribution sur Valeur du Marché (TDVM) moyen des SCPI d’entreprise pour l’année 2018 est de 4.43%. On remarque toutefois une légère baisse par rapport à l’année précédente, où ce taux était de 4.64%. Voici la performance de toutes les SCPI de rendement en 2018, suivie des classements des meilleures SCPI 2019.
SCPI : Un succès toujours au rendez-vous
L’année 2018 a prouvé que la collecte globale des SCPI d’entreprise a encore atteint de nouveaux sommets, en dépassant les 6 milliards d’euros, ce qui représente un nouveau record annuel. Même si 2016 était déjà une année fructueuse, la collecte nette globale de l’année suivante est 12,6% plus importante. De plus en plus populaire en France, les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont su gagner la confiance des Français au fil du temps.
Jusqu’ici, le rendement des SCPI demeure intéressant si l’on se réfère au risque encouru, qui est encore modéré, surtout si on le compare à celui des autres placements qui connaissent une érosion sans précédent (soit 0.75% pour le livret A et 1.80% pour les fonds en euros de l’assurance vie en 2016 et 1.50% en 2018). Même si les 40 Md€, montant général de l’épargne placée sur les SCPI, sont encore loin d’égaler les 400 Md€ du livret A ou les 1 600 Md€ de l’assurance vie, la croissance des SCPI est impressionnante.
Le rendement des SCPI légèrement en baisse
Comme il a été mentionné plus haut, l’Association des Sociétés de Placement Immobilier ou ASPIM estime que l’année dernière, la performance du TDVM des SCPI d’entreprise a légèrement baissé par rapport à celle de l’année précédente, 4.43% contre 4.64%. Le TDVM représente, en effet, le rendement de la SCPI, et un élément clé du classement des SCPI, si tant est que ce classement se fait suivant le rendement.
Mais il est à rappeler que toutes les SCPI ne sont pas à rendement. Le TDVM se calcule par un rapport entre le dividende brut de la société et le prix moyen annuel par part. Les SCPI aux rendements les plus élevés sont le plus souvent gérées par des sociétés de gestion non liées à un établissement bancaire, et qui sont, par conséquent, indépendantes sur le plan capitalistique.
Ces SCPI ont également une taille avoisinant les 183 M€, ce qui représente à peine le tiers de la taille moyenne de la majorité des SCPI de rendement. Il n’y a, en outre, aucune garantie que ces SCPI pourront maintenir leurs performances dans le temps.
Pourquoi cette baisse du TDVM ?
Il faut savoir que le dividende augmente proportionnellement à l’évolution du montant global des revenus que sont les loyers. Cela s’explique par le fait que les dividendes sont, en effet, tributaires des revenus et qu’ils évoluent donc en conséquence. Ce qui revient à dire que la stabilité ou la progression des dividendes dépend de celles des loyers générés.
Mais cette baisse s’explique aussi par le fait que le prix moyen des parts des SCPI a augmenté (+1.79%), alors que la politique de distribution de la part des gestionnaires a diminué (-3.28%). Une baisse du TDVM est donc le signe apparent que les loyers stagnent ou reculent. Mais ce n’est pas tout : la dotation du report à nouveau (RAN) pour anticiper les complications du cours du marché peut aussi affecter le taux de distribution.
Cependant, il ne faut pas forcément assimiler un TDVM élevé à une SCPI prospère. Une SCPI peut tout à fait être en difficulté et présenter malgré tout un TDVM élevé. Cela peut sous-entendre qu’il existe une baisse du prix des parts en contrebalancement avec une baisse persistante des revenus. On peut donc affirmer que le TDVM n’est pas l’unique indicateur à considérer pour le calcul du rendement.
Le Taux d’Occupation Financier ou TOF représente, quant à lui, le rapport entre les loyers facturés et les loyers qui le seraient dans la mesure où l’intégralité des locaux serait attribuée à la location.
Les stratégies des sociétés de gestion
Il existe plusieurs stratégies élaborées par les différentes sociétés de gestion : certaines, par exemple, procèdent à une limitation de leur collecte dans le but de conserver un niveau d’exigence important par rapport à la qualité des immeubles acquis par la SCPI. D’autres, et elles sont de plus en plus nombreuses, se tournent vers les stratégies « multi-actifs ».
Ces dernières seront en plein cœur des dispositifs mis en place par les gérants d’actifs afin de pouvoir offrir des solutions d’investissements adaptées à la clientèle institutionnelle européenne. La plus grande majorité des gérants d’actifs, actuellement près de 53.3%, admettent avoir l’intention de développer des stratégies « multi-actifs » dans le but d’enrichir leur offre de solutions d’investissement. D’autres gestionnaires préfèrent se tourner vers la diversification.
Autrement dit, leur investissement est centré sur d’autres secteurs de l’immobilier professionnels différents des bureaux et des commerces, mais qui présentent toutefois un potentiel économique assez intéressant, tel que les secteurs de la santé (EHPAD, crèches, écoles, etc.) ou même l’hôtellerie.
Des frais à considérer
Il est à noter que la souscription par achat ainsi que la détention de parts de SCPI entraîne forcément des frais pour l’intéressé, qui incluent les frais de souscription ; les frais de gestion ; les frais de retrait ou de cession ; et les droits d’enregistrement. Les frais de souscription, assimilables aux frais d’acquisition, sont inclus dans le prix d’une part.
Ce sont, en fait, les frais de notaires et les droits d’enregistrement. Ils varient largement en fonction du capital, qu’il soit variable ou fixe, ainsi que du marché (primaire ou secondaire). En règle générale, les frais de souscription sont compris dans une fourchette allant de 4% à 12%, et ces derniers ne sont pas négociables. Sur le marché secondaire, les frais de souscription sont négligeables, mais, en contrepartie, l’investisseur devra payer les droits d’enregistrement au Trésor Public, d’une valeur estimée à 5% du prix d’achat de la part de SCPI.
Dans la majorité des cas, ces frais sont aussi compris dans le prix d’achat de la part. Les frais de gestion, quant à eux, sont prélevés sur les revenus générés par les placements de l’investisseur. Ces frais permettent la rémunération de la société gérant les SCPI. Le plus souvent, les frais de gestion sont de l’ordre de 10% des loyers perçus, et sont prélevés à fréquence annuelle. C’est pour cette raison précise qu’il faut bien lire son contrat de souscription avant de le signer, sous peine de connaître de mauvaises surprises plus tard.
Les frais de retrait ou frais de cession sont, en fait, calculés par rapport au montant de la transaction. Ces derniers ne concernent en réalité que les ventes de gré à gré, soit des SCPI à capital fixe pour la plupart des cas. En règle générale, les frais de cession sont payés par l’acheteur, et sont versés à la société gestionnaire en tant que remboursement des frais de constitution de dossier, qui sont liés au transfert des parts.
Les droits d’enregistrement sont un sujet de controverse, car, pour beaucoup, ce ne sont pas des frais à proprement parler. L’acheteur de parts les verse au Trésor Public, et ils concernent uniquement les achats de parts de SCPI à capital fixe, qui plus est, sur le marché secondaire. Les droits d’enregistrement sont d’une valeur de 5% du prix de la part et pèsent au minimum 25 euros.
Comment faire un classement de SCPI
Actuellement, la récompense est un mot présent dans tous les domaines de la vie active : que ce soit les Oscars pour le monde du cinéma, les Grammy Awards pour le monde de la musique ou encore les médailles Olympiques pour le monde du sport, chaque domaine est assujetti à une récompense précise. Dans un univers où le chiffre règne en maître, la présence des podiums devient essentielle.
Bien sûr, la performance des investisseurs est ce qui compte le plus, mais toute peine mérite salaire. C’est la base de la concurrence qui entraîne le dépassement de soi et des autres. Les SCPI n’échappent pas à la règle. Mais comment classer les SCPI ? Apparus en France il y a plus d’une cinquantaine d’années, les SCPI séduisent de plus en plus de Français. Un investissement en SCPI est synonyme de l’achat des parts d’une société gérant un patrimoine immobilier réparti et diversifié sur le plan géographique et par catégorisation d’actifs.
Bien entendu, cette gestion se fait pour le compte des souscripteurs associés de la SCPI en question. Il y a 174 SCPI sur le marché. Mais il est plus simple de classer les SCPI selon le critère du rendement détaillé ci-dessus. Les SCPI de rendement sont principalement investies en immobilier tertiaire, tels que les bureaux ; les murs d’hôtels ; le secteur de la santé ; les entrepôts ; l’immobilier logistique ; etc.). C’est la société gérant la SCPI (et fondatrice de celle-ci) qui procède à l’achat des biens immobiliers qu’elle met à la location.
La SCPI, quant à elle, perçoit ensuite les loyers qu’elle redistribuera aux associés, sous condition de leur investissement après prélèvement d’une commission ou frais de gestion pour le travail qu’elle effectue. Mais alors, comment identifier les meilleures SCPI ? La manière la plus simple reste de passer par un professionnel du sujet, c’est-à-dire une structure spécialisée dans ce métier.
Chaque SCPI est différente à cause de ses caractéristiques propres. Il faut aussi constater le type de la SCPI, ce qui implique que plusieurs SCPI vont être récompensées.
Les meilleures SCPI en 2019
Il existe différentes catégories de SCPI dans le monde actuel que les souscripteurs doivent prendre en considération avant tout investissement. Elles ont été conçues pour répondre à divers objectifs, et se distinguent par la destination des biens immobiliers qui les composent ou par les lieux géographiques d’investissement ou encore le régime fiscal.
Afin d’aider les épargnants à trouver un produit adapté à leurs besoins, notre équipe de spécialistes a décidé de lister les meilleures SCPI du moment par DVM (Distribution sur Valeur de Marché) ; par rendement ; et par capitalisation.
Aussi, pour vous aider à mieux investir en SCPI, le site Portail-SCPI fait une sélection des meilleures SCPI.
Classement par capitalisation en 2019
1ère : Immorente
Immorente enregistre une capitalisation de 2 728 Md€ en 2018 et devrait automatiquement être la première SCPI diversifiée de France. Elle a été créée en 1988 et son patrimoine qui s’étend sur une superficie d’environ 900 000 m² est géré par Sofidy.
Elle est principalement investie en commerces de centre-ville et milieu urbain, soit 30 % de bureaux et accessoirement de locaux d’activités, d’habitation et d’hôtels. Ses actifs sont répartis équitablement entre les régions ; à Paris ; en région parisienne ; en Belgique ; en Allemagne ; et aux Pays-Bas.
2ème : Edissimmo
Edissimmo est considérée comme la plus grande SCPI de bureaux du marché avec une capitalisation de 2 627 Md€ pour 2018. C’est pour cela qu’elle occupe la deuxième place dans ce classement des meilleures SCPI par capitalisation de 2019. Ses actifs immobiliers sont gérés par Amundi Immobilier, une société de gestion qui possède une expérience forte de 40 ans sur ce marché. Son patrimoine est majoritairement composé de 79 % de bureaux ; de 14 % de commerces et de locaux d’activités ; et de 6 % d’hôtellerie et de clinique située en France. Le portefeuille de cette SCPI est principalement composé d’immeubles de bureaux en région parisienne.
3ème : Rivoli Avenir Patrimoine
Ce n’est pas par hasard que Rivoli Avenir Patrimoine se trouve en troisième position étant donné que sa capitalisation était de 2 381 Md€ l’année dernière. Cette SCPI de rendement à capital variable a été créée en 2001 et son patrimoine qui s’étend sur une surface de plus de 300 000 m² est géré par Amundi Immobilier.
Elle affiche un Taux d’Occupation Financier de 89,94 % en 2018. Les augmentations successives et la fusion absorption de la SCPI Slivimo et de Lion SCPI en 2012 garantissent son développement régulier. Elle est spécialisée dans les immeubles d’entreprises en région parisienne, notamment dans le Quartier central des affaires (QCA) et à la Défense.
4ème : Elysée Pierre
Elysée Pierre est moins connue par rapport à ses concurrentes. Pourtant, elle arrive à se classer en quatrième position parmi les meilleures SCPI de cette année. C’est surtout grâce à sa capitalisation qui s’élève à 2 200 Md€. Elle s’avère l’une des plus anciennes SCPI de rendement à capital variable qui existe.
Avec une superficie supérieure à 450 000 m², son patrimoine est essentiellement composé d’immeubles de bureaux parisiens. Cette SCPI est gérée par HSBC REIM et compte 12 648 associés. Elle possède 2 596 974 parts et enregistre un TOF de 81,97 % pour l’année 2018.
5ème : Notapierre
Notapierre occupe la cinquième place dans ce classement des meilleures SCPI avec sa capitalisation de 2 180 Md€. Cette SCPI de rendement à capital variable est née en 1988. Son patrimoine géré par Unofi (Union Notariale Financière) est principalement composé d’immeubles de bureaux sur l’ensemble du territoire.
Elle est aussi investie sur des entrepôts et des locaux d’activités. La plupart de ses actifs immobiliers se trouvent en Île-de-France hors Paris intra-muros et le reste dans les grandes métropoles régionales et à Paris.
